中资买下近1年香港过半宅地 海航系重金押宝

（原标题：中资房企卖给将近一年香港过半宅地海航系由耗资272亿港元打造出地王）来自内地的房企动作凶狠，在短短7个月的时间内，总计斥资481亿港元在香港拿地，占到香港将近一年转让的住宅用地一半以上，即使再加商业用地，占比也低约45%左右。有一点注目的是，海航系由在短短5个月的时间内，合计豪抛掷272亿港元在香港投得四幅地块，其中两幅陆续晋升为九龙地王，合计取得土储面积约3.7万平方米。此外，龙光地产与合景泰富构成的联合体也在香港卖给一幅总价高达168亿港元的香港总价地王。

回应，莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅在拒绝接受《证券日报》记者专访时回应，中资房企去香港投资，事实上是集中投资构建多元化布局的策略，再加在北京买地有可能远比香港低廉，而在香港买地，相等于在海外市场投资，可与美元资产挂勾，这也是企业资产配备的方式，同时回报率比较平稳，快速增长预期较强。海航系由重金押宝香港在近期去香港夺地的内地房企中，海航系由尤为凶狠。3月15日，海航实业国际投资集团有限公司晚间宣告，海航实业国际旗下的子公司香港国际建设投资管理集团有限公司顺利投得坐落于启德发展区的1L区2号地盘甲类住宅用地（新的九龙内地段第6563号）。据报该地块地皮面积大约9482平方米，最低可建楼面51202平方米，成交价价格为74.4亿港元，折算楼面地价为每平方米大约145316港元（每平方尺大约13500港元）。

值得注意的是，这已是海航系由在香港启德板块进帐的第四宗地块。此前的五个月间，海航已先后耗资197.6亿港元夺下启德三宗地块。其中，以2016年11月2日海航88.37亿夺下的东九龙新的地王为事例，其超过1.35万港元/平方尺的成交价之后较过去三年间卖出的6幅启德住宅地皮高达1.07至1.75倍。

历史资料表明，2013年中海夺下的两宗地楼面尺价分别为4913港元及5428港元，而2014年内，会德丰、建灏地产、嘉华国际、保利置业夺下的4宗地中，价格最低的1I区3号地块楼面尺价也只有6530港元。同年12月19日，香港地政总署发布，九龙启德第1L区3号地盘的住宅地皮以54.1234亿港元批予德广置业（母公司：Sky Hero Developments）实乃海航实业集团，地盘面积大约为8803平方米，楼面尺价约1.36万港元，创下区内地价新纪录。有消息表明，海航方面指出，四幅地块均享良好的海景及便捷的交通，并将受益于东九龙CBD2的发展规划，地理位置良好，发展潜力极大。

公司一并四幅地块不作统一规划、同步研发，修建国际级大型住宅综合项目。回应，纪言迅在拒绝接受《证券日报》记者专访时回应，上述几幅地块是连在一起的，为了协同效应，海航系由不择手段以比较低的成本夺下地块，特别是在该地合适建设海景房，且无遮挡。目前来看，地价否合算尚能很差说道，从投资风险角度来看是不存在的，目前该区域周边完全没什么在售楼盘，但九龙东一带，房价在1.5万港元-2万港元/平方尺之间，预计未来海航的项目将卖给3万港元/平方尺以上，预计还需看市场反应。

卖给将近一年香港过半宅地有一点注目的是，海航系由不是唯一一家在香港发力的内地企业。就在今年2月24日，内地房企龙光地产合力合景泰富以总价168.55亿港元，取得坐落于香港鸭脷洲利南道第136号高端住宅地块，刷新香港近年来单幅土地成交价总价的最低纪录。

而去年8月份，五矿地产也出资40亿港元勇夺香港一幅住宅用地。据《证券日报》记者根据香港地政总署卖地记录一一统计资料，2016年5月份至今，香港共计卖地32.38万平方米，土地收益约1095亿港元。不过，除去商业、一幅工业用地及几个加油站用地外，住宅用地转让金额合计大约为891亿港元，而上述中资房企所拿住宅用地合计斥资大约481亿港元，占到于多约54%。有机构统计资料，2011年至今，还包括中海、万科、保利置业、世茂、明发、中信、中冶、五矿、海航等企业在内，内地房企在香港参予公开发表住宅用地转让，总计共计成交价23幅，投资总额约764亿港元。

从2011年的仅有1家内地房企在港取得1幅宅地，到2016年的6家内地开发商总计勇夺7幅宅地，将近六年来，内地房企在港投资项目数和投资总额大幅递减。回应，第一太平戴维斯估值及顾问服务董事总经理陈超国向本报记者回应，不少业主享有多个住宅单位，但他们放售某个单位后如想要新的售予住宅单位，必需缴纳百分之十五印花税，如以公司名义出售，更加需缴纳百分之三十印花税。在这种情况下，这些业主多不愿出售物业，因为重置物业的成本甚低。

因此，二手楼盘供应在多项甜讨发售后大幅度增加。虽然近年一手楼供应已略为激增，但发展商通过灵活性变化的优惠贿款，再行再加高超的市场推广技巧，在二手盘紧缺的情况下，不少市民被更有高价售予一手楼单位。

有一点注目的是，据纪言迅向本报记者透漏，香港楼市缴纳印花税后，目前非香港买家在香港买房税费较高，内地买家完全绝迹。也就是说，中资房企在香港研发住宅，主要还是卖给香港居民。

从现在的市场形势来看，香港居民有从容情绪，但当新盘经常出现时，仍有排队购房现象经常出现。更加最重要的是，在纪言驭显然，在香港高价拿地虽有风险，但企业也有融资优势，在香港研发住宅项目，借贷成本较低，若企业有香港上市平台，则融资渠道更加多，有利于掌控项目成本。

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